La loi Scellier est-elle seulement réservée aux logements conformes à la RT 2005 ?  

Il n’a pas fallu longtemps pour que cette nouveauté fiscale, au fort effet levier pour le plus grand nombre, attire de nouveau les investisseurs vers la chasse aux bons investissements immobiliers. Les promoteurs qui souhaitent profiter de ce mouvement, labellisent à tout va leurs programmes " Loi Scellier".  

Pourtant un point reste flou, et les investisseurs, tout comme la plupart des professionnels – promoteurs et notaires compris – s’inquiètent de savoir si le décret annoncé dans la loi, en relation avec les conditions de respects des caractéristiques thermiques et la performance énergétique, pourrait exclure du sipositif Scellier certains programmes en cours de commercialisation.  

Vous êtes d’ailleurs nombreux à nous interroger.

Dernièrement nous avons répondu, sur ce même blog, à l’un d’entre vous, que dans l’immédiat, la prudence et « le bon sens fiscal » étaient probablement les meilleurs comportements à adopter pour sélectionner un investissement Scellier.   Comme nous sommes ici dans un problème qui tient autant du droit fiscal que du droit de l’urbanisme, nous avons souhaité prendre l’avis de Me Cédric VIAL, avocat au barreau de Lyon, spécialiste en droit de l’urbanisme et de la construction, pour y voir plus clair en attendant la parution du décret prévu dans la loi.  

Gérald BRANCHE.

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Cécric Vial, avocat au barreau de Lyon, le 29 janvier 2009.

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La Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 a créé, par son article 31, un nouvel article 199 septvicies du CGI qui dispose que :  

•  « I. ― Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. (…)
• II. ― La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermique et énergétiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.(…) »  

L’article L. 111-9 de ce Code, issu de la Loi n°2005-781 du 13 juillet 2005, dispose que :

 « Un décret en Conseil d'Etat détermine :

• - les caractéristiques thermique et énergétiques et la performance énergétique des constructions nouvelles, en fonction des catégories de bâtiments considérées ;
• - les catégories de bâtiments qui font l'objet, avant leur construction, d'une étude de faisabilité technique et économique. Cette étude évalue ou envisage obligatoirement pour certaines catégories de bâtiments les diverses solutions d'approvisionnement en énergie de la nouvelle construction, dont celles qui font appel aux énergies renouvelables, aux productions combinées de chaleur et d'énergie, aux systèmes de chauffage ou de refroidissement urbain ou collectif s'ils existent, aux pompes à chaleur performantes en termes d'efficacité énergétique ou aux chaudières à condensation gaz, sans préjudice des décisions des autorités compétentes pour les services publics de distribution d'énergie ;
• - le contenu et les modalités de réalisation de cette étude ».

Ce décret a été adopté le 24 mai 2006 (D. 2006-592 modifié par le Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007) et prévoit que :

•  « I. - Les bâtiments nouveaux et les parties nouvelles de bâtiments doivent être construits et aménagés de telle sorte qu'ils respectent des caractéristiques thermiques minimales ainsi que les conditions suivantes :
•  1° La consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la climatisation, la production d'eau chaude sanitaire et l'éclairage des locaux doit être inférieure ou égale à la consommation conventionnelle d'énergie de référence de ce bâtiment et, pour certains types de bâtiments, à une consommation maximale ;
• 2° Pour certains types de bâtiments, la température intérieure conventionnelle atteinte en été doit être inférieure ou égale à la température intérieure conventionnelle de référence.
• II. - Un arrêté du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la construction et de l'habitation fixe, en fonction des catégories de bâtiments :
•  1° Les caractéristiques thermiques minimales ;
• 2° La méthode de calcul de la consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment ;
• 3° Les bâtiments pour lesquels la consommation conventionnelle d'énergie ne doit pas être supérieure à une consommation maximale ;
• 4° Pour les bâtiments visés au 3°, la valeur de la consommation maximale ;
• 5° Les bâtiments pour lesquels la température intérieure conventionnelle atteinte en été ne doit pas être supérieure à une température intérieure conventionnelle de référence ;
• 6° Pour les bâtiments visés au 5°, la méthode de calcul de la température intérieure conventionnelle atteinte en été ;
• 7° Les caractéristiques thermiques de référence pour le calcul de la consommation conventionnelle d'énergie de référence et de la température intérieure conventionnelle de référence atteinte en été ;
• 8° Les conditions particulières d'évaluation de la performance thermique des systèmes ou projets de construction pour lesquels, en raison de leur spécificité, les caractéristiques thermiques, minimales ou de référence, ou les méthodes de calcul ne sont pas applicables ;
• 9° Les conditions d'approbation des procédés et solutions techniques de construction, d'aménagement et d'équipement permettant de regarder comme remplies les conditions définies au I ;
• 10° Les modalités de transmission des données utilisées pour ces calculs et communiquées à leur demande aux personnes habilitées visées à l'article L. 151-1.
• III. - Un arrêté du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la construction et de l'habitation détermine les conditions d'attribution à un bâtiment du label "haute performance énergétique".
• IV. - Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux bâtiments et parties de bâtiment dont la température normale d'utilisation est inférieure ou égale à 12 °C et aux constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation de moins de deux ans ».  

L’article 2 du décret de 2006 prévoyait explicitement que la nouvelle rédaction de l’article R. 111-20 du CCH serait applicable aux projets de construction ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme déposée à compter du 1er septembre 2006.  

L’arrêté visé par le décret constitue la réglementation thermique et énergétique actuellement en vigueur dite RT 2005 (Arrêté du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments, NOR: SOCU0610625A).  

La problématique soulevée par la Loi de finance rectificative pour 2008 est la suivante : au regard des textes actuellement en vigueur, quelle est la réglementation thermique et énergétique à respecter pour profiter de l’avantage fiscal qu’elle introduit ?  

La question est d’importance puisqu’un certain nombre d’immeubles d’habitation, non encore achevés, ont pu faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme déposée avant le 1er septembre 2006, en conformité avec l’ancienne réglementation thermique et énergétique (RT 2000).  

Est-ce que ces immeubles d’habitation, conformes à la réglementation, pourront donner accès à la réduction d’impôt de la Loi SCELLIER ?  

Cette Loi prévoit qu’un décret interviendra pour définir les modalités de « respect de cette condition » et de sa justification par le contribuable. Autrement dit, un décret pourra venir répondre explicitement à cette question.  

Cependant, outre que ce décret n’est pas encore adopté, rien ne garantit qu’il apportera une réponse claire à cette problématique, en visant explicitement la RT 2005 comme référence.

Le traitement fiscal pourrait être différent du traitement retenu en droit de l’urbanisme.   Deux hypothèses nous apparaissent envisageables :  

• Soit l’avantage fiscal n’impliquera que la conformité avec le RT applicable au moment du dépôt de l’autorisation d’urbanisme ;  
• Soit cet avantage nécessitera la conformité avec la norme en vigueur au jour de la DAT et donc de l’année fiscale concernée par l’avantage.  

Cette dernière solution nous semble la plus vraisemblable pour au moins deux raisons :  

• Le Gouvernement réfléchit à une éco conditionnalité pour l’ensemble des dispositifs d’incitation fiscale, conformément au projet du Grenelle de l’environnement II, ce qui traduit une volonté politique affichée ;
• Plus spécifiquement, il est probable que BERCY, au regard de cette volonté politique, adopte une lecture des textes impliquant un avantage fiscal pour un immeuble conforme à la dernière norme thermique et énergétique en vigueur et non à une norme déj obsolète.   Toutefois, l’administration pourrait admettre dans ce cas, qu’un certificat de conformité à la RT 2005 soit demandé pour les ouvrages soumis à la réglementation d’urbanisme antérieur.  

Pour conclure, sauf à ce que le décret apporte une réponse explicite contraire, nous vous invitons à vous assurer du respect par l’immeuble d’habitation de la dernière norme thermique et énergétique en vigueur au jour de la DAT.  

Cédric VIAL,

• Avocat au barreau de Lyon
• Droit de l’urbanisme et de la construction

cedric.vial@avocat-conseil.fr